Woningproblematiek in de regio

Uit publicaties van de Metropoolregio Amsterdam blijkt dat er in Nederland tot 2030 981.000 woningen moeten worden gebouwd, waarvan 170.000 in de regio Amsterdam. Hoe kijkt AHAM als grote verhuurder aan tegen de woningproblematiek?

TvS: ‘Wij constateren dat er nog nooit zoveel vraag is geweest naar een huurwoning. We adverteren niet eens meer, want er komen zoveel kandidaten op ons af. We hebben altijd veel goede kandidaten voor een woning, maar steeds minder woningen beschikbaar.’

En wat is daarvan de oorzaak?

TvS: ‘Die toegenomen vraag naar woningen komt door de bevolkingsgroei en door de veranderde samenstelling van de bevolking, met steeds meer kleine huishoudens. Een heel belangrijke factor is ook het toegenomen aantal arbeidsplaatsen in deze regio, wat leidt tot een trek naar de stad en dus tot woonvraag.’ BT: ‘Sinds oktober 2020 hebben wij nul mutatieleegstand gehad: als iemand de huur opzegt, gaat de sleutel bij de inlevering direct naar de volgende huurder. Dat is nu al drie jaar zo, ik heb dat nooit eerder meegemaakt.’ TvS: ‘Er moet wel bij gezegd worden dat Betty met haar afdeling enorm efficiënt werkt; als alle verhuurders zo zouden werken, zou er overal minder leegstand zijn.’

BT: ‘Er zitten ook veel woningen vast – veelal in de sociale sector – die nu als pied-à-terre worden gebruikt. Mensen wonen afzonderlijk, besluiten samen te gaan wonen, maar houden wel beide woningen aan. Als die woningen beschikbaar zouden komen, zou dat al heel veel schelen.’ TvS: ‘Dat komt ook door hoe het sociale wonen in Nederland is ingericht: we subsidiëren veel meer de woning dan de persoon. Want die woning heeft een niet marktconforme prijs. Je zou ook kunnen zeggen: we geven die woningen een marktconforme prijs en dan gaat de huursubsidie omhoog. Dat zou betekenen dat de huurder, zodra hij in staat is meer te betalen, dat ook gaat doen. Er huren nu veel mensen een goedkope huurwoning die makkelijk meer zouden kunnen betalen, dat is het bekende scheefwonen. Zo iemand gaat ook nooit meer weg. Die woning is eigenlijk bedoeld voor iemand met een bescheiden inkomen, maar die komt er nu niet meer in.’

BT: ‘Ongeveer dertig procent van ons huizenbezit is sociale huurwoning. Het probleem daarbij is dat alle woningen, ook die met een vrije sector huurprijs, met een contract van vóór 1 juli 1994 sociaal zijn én blijven, qua regelgeving. We mogen niets aan die huurprijzen doen, terwijl de huurders meer zouden kunnen betalen. Daarmee stagneert de doorstroom.’ TvS: ‘Maar het fundamentele probleem, dat moeten we ook erkennen, is natuurlijk dat er een reëel tekort is aan woningen.’

De klacht is: wonen wordt onbetaalbaar, zeker in deze regio.

BT: ‘Wat mensen vaak vergeten, is dat wonen in een stad nu eenmaal duur is. Kijk maar rond in Europa: wonen is duur voor zowel kopers als huurders. En de overheid, in ons geval de gemeente, wil de grondprijzen wel baseren op de verkoopwaardes van huizen, daar mag je dan als eigenaar/verhuurder niet de daarmee corresponderende huur voor vragen.’ TvS: ‘Ik meen dat het 2015 was toen de toenmalige minister voor Volkshuisvesting zei dat Nederland “af” was. Dat ministerie is toen ook afgeschaft. Daardoor is er veel te laat gereageerd op de toenemende woonvraag. En dat in combinatie met een lage rente en veel aanbod van kapitaal, waardoor de prijzen enorm stegen. Nu is er gelukkig weer een minister voor Volkshuisvesting. Ik vind het heel terecht dat die maatregelen wil nemen om de middeninkomens te helpen, maar dat moeten dan wel de juiste maatregelen zijn.

BT: ‘Vergeet ook niet dat woningcorporaties op een gegeven moment niet meer mochten ontwikkelen. Ze mochten alleen nog maar bouwen voor de sociale huur. Diezelfde corporaties werden door de verhuurderheffing gedwongen om veel van hun sociale bezit van de hand te doen en waren daardoor ook niet meer in staat om sociale huurwoningen te ontwikkelen.’

Er wordt vaak gezegd dat de verhuurders de huren opstuwen.

BT: ‘Het is een misverstand dat wij als verhuurders de marktprijs van de huren zouden bepalen. Dat is echt de marktwerking, dat hebben we heel goed kunnen zien aan het begin van de coronapandemie: toen hadden we opeens veertig tot vijfenveertig woningen in het aanbod, en de huren gingen direct omlaag.’ TvS: ‘Het is heel moeilijk voor verhuurders om de prijzen voor nieuwe woningen te laten zakken: de gemeente houdt vast aan de grondprijzen, de eisen die aan nieuwbouw worden gesteld nemen toe, en de bouwkosten stijgen – nog los van de problemen die zijn ontstaan in de logistieke keten. Voeg daar de gestegen energiekosten aan toe, en je hebt een cumulatie van kosten die je terugziet in de nieuwbouwprijzen. En als je de nieuwbouwprijzen vergelijkt met onze huurprijzen, dan vragen we nu minder dan tien jaar geleden.’

Wat is er voor een onderneming als AHAM nodig om te blijven investeren?

BT: ‘Rust en zekerheid. Dat je vanuit de overheid weet waar je aan toe bent. En dat er een visie is op wonen. Als de overheid zou zeggen: wij willen dat er nu meer woningen komen, dan zou ze de grondprijs moeten laten zakken. Maar het ontbreekt op dit moment aan een duidelijke visie op de ruimtelijke ordening. En daar komen nog alle nieuwe eisen op het gebied van stikstofuitstoot bij.’
TvS: ‘Er wordt vaak met de vinger gewezen naar de private partijen in de huurmarkt, alsof die de woningmarkt beheersen, maar de verhuurders in de vrije sector maken daar maar negen procent van uit.’

En AHAM bouwt nog steeds.

TvS: ‘We hebben een investeringsprogramma van 500 miljoen voor de komende tien jaar. En wij proberen op diverse niveaus, zowel gemeentelijk als landelijk, onze stem te laten horen over wat er volgens ons aan de hand is. We geven presentaties aan ambtenaren en politici. Dat is geen lobby voor onze eigen zaak: we proberen die partijen duidelijk te maken wat er moet gebeuren, en dat is bouwen, bouwen, bouwen.’