Optoppen, inbreiden en uitbouwen

‘We hebben een aantal belangrijke lessen geleerd over optoppen. Deze projecten zijn kostbaar en tijdrovend, en vragen om veel creativiteit. Maar juist dat levert prachtige woningen op. De potentie is dus enorm, net als de positieve effecten.
En dat geeft dus ook heel veel voldoening.

Als wij gaan optoppen, gaat het doorgaans om één extra woning per project. Die woning krijgt een uniek ontwerp en de uitvoering vindt plaats terwijl de onderliggende woningen gewoon in gebruik zijn. Dat brengt hoge eenmalige kosten met zich mee, onder meer doordat er extra voorzichtig gewerkt moet worden. Dit kost ook nog eens meer tijd, naast de tijd die nodig is om de vergunning te bemachtigen. En als het om erfpachtwoningen gaat, verlangt de gemeente dezelfde opbrengst als bij nieuwbouw, terwijl de kosten van optoppen juist veel hoger liggen. Financieel zijn de projecten daardoor vaak uitdagend. Maar als het tóch lukt om een dergelijke project te voltooien, voegen we
wel een prachtwoning toe op een gewilde plek.’

Over de rol van de overheid zegt Tim: ‘De overheid moedigt optoppen aan. Maar de bestaande regelgeving werkt vaak juist tegen. Zeker in Amsterdam is het vaak onmogelijk om een buitenruimte toe te voegen, of in het geval van een bestaande historische gevel, de ramen te vergroten. Ook trappenhuizen nodigen niet altijd uit tot uitbreiding. De huurders werken uiteindelijk meestal wel mee als we bergingen moeten verplaatsen, maar dat kost tijd. Daarnaast moet elke nieuwe woning een eigen meterkast hebben, terwijl netwerkbedrijven lange wachttijden kennen.

Daarom zoeken we steeds creatieve oplossingen: we combineren trappenhuizen, voegen dakterrassen toe, maken patio’s en daklichten, plaatsen mezzanines in woonkamers en ontwerpen puien die volledig open kunnen, zodat er ook zonder balkon een buitenbeleving ontstaat. Vrijwel elke optopping is uniek, en dat maakt de ontwerpkosten hoog. Je zou kunnen zeggen: we pijnigen onze hersenen én onze portemonnee. Maar het resultaat is dat wij inmiddels tientallen woningen hebben opgeleverd – en nog zullen opleveren – die ons een grote glimlach bezorgen en onze huurders dagelijks een unieke woonbeleving geven.

Bos en Lommer

‘AHAM’s grootste complex staat in Bos en Lommer en is een perfect voorbeeld van de mogelijkheden om meer woningen toe te voegen. Hier bouwen we bergingen om tot woningen, breiden we appartementen uit en voegen we dakterrassen toe. Elk jaar maken we dit jarendertig-gebouw weer wat mooier en duurzamer, dankzij de kansen van optoppen en uitbouwen. Als ik alle pluspunten op een rijtje mag zetten: De winkels op de begane grond worden met mooie aanbouwen aantrekkelijker voor ondernemers. Een optopping betekent ook een nieuw dak: een nieuwe duurzame buitenschil. In Bos en Lommer hebben we dankzij het optoppen soorten woningen toegevoegd die er niet waren. Dat die woningen op de vierde etage liggen, maakt de huurder niet uit: het traplopen loont, want je hebt een unieke woning met schitterend uitzicht. Waar de bestaande appartementen een balkon aan de binnentuin hebben, beschikken de optoppingen over dakterrassen waarvan je over heel Amsterdam uitkijkt.

Ook van oude zolderbergingen maken we bijzondere woningen, met een kunstzinnig raampatroon dat relatief gesloten is en daarmee aan de binnenzijde een intieme sfeer schept. We compenseren de kleinere raamopeningen met grote daklichten, de woningen zijn daardoor licht én geborgen. Bedenk wel: geen optopping is hetzelfde. De extra woningen lijken in niets op de bestaande driehonderd, waardoor huurders juist meer keuze hebben. Wanneer het ons lukt om wat grotere appartementen toe te voegen, is dat een dubbele winst: die bieden ruimte aan grotere gezinnen, en vergroten zo de diversiteit van huishoudens. Al het denkwerk, de tijd, kosten, obstakels en procedures nemen we op de koop toe. Door die instelling zijn wij inmiddels specialist, met ruim tweehonderd extra woningen in Amsterdam. De komende jaren verwachten we er nog minstens honderd woningen te realiseren. Woningen die tijdens de creatie voor wat hoofdbrekens zorgen, maar uiteindelijk gelukkige huurders een thuis bieden op de mooiste plekken van de stad.’